Ikonický Luxor sa mení na luxusné apartmány, povolenie však počíta s kanceláriami
Obchodný a obytný dom Luxor na Štúrovej ulici v centre Bratislavy prechádza rekonštrukciou na rezidenčný projekt Luxor Residence. Developer Amigal Group v ňom na siedmich podlažiach predáva celkovo 62 apartmánov. Nové stavebné povolenie však potvrdzuje, že budova má zostať nebytovým priestorom.
Stavba vznikla v roku 1939 podľa návrhu brnianskeho architekta Jana Víška a stala sa symbolom moderného životného štýlu – prepájala obchodné priestory, reštauráciu Luxor, kancelárie a bývanie. Obnova má zachovať čo najviac z pôvodnej podoby. Na prízemí je v pláne zachovanie obchodov, prípadne služieb.
Ceny od 216-tisíc do takmer milióna eur
Vzhľadom na lokalitu v tesnej blízkosti Kamenného námestia a Hotela Kyjev sú v projekte na predaj apartmány začínajúce na 216-tisícoch eur (od približne 27 m²), ale aj za takmer milión eur (do 205 m²). Investor ponúka jednoizbové jednotky aj priestranný penthouse. Jednoizbových bude 22, dvojizbových 29, trojizbových 10 a v najvyššom podlaží je priestor pre štvorizbák.
Rekonštrukcia má začať čoskoro, pôvodné plány hovorili o závere tohto roka. Hrubé práce majú byť hotové na jar 2027 a pred koncom roka investor očakáva aj dokončenie interiérov. Noví obyvatelia by sa tak mohli sťahovať v úvode roka 2028.
Na papieri kancelárie, v ponuke bývanie
Stavebný úrad v dokumente potvrdil, že využitie budovy sa rekonštrukciou nemení, a uviedol cez 4,7-tisíc m² administratívnej plochy a nula štvorcov bytovej funkcie. Rozhodnutie povoľuje iba modernizáciu nebytovej budovy, nejde o povolenie na vznik 62 bytov. To, ako investor bývanie prezentuje, a súčasný povolený účel priestorov sa preto nezhodujú.
Povolenie ešte nie je právoplatné, môže byť napadnuté odvolaním. Až po skončení odvolacieho procesu (15. novembra) bude jasné, v akej podobe platí. Amigal Group má aktuálne predaných 15 a rezervovaných ďalších 14 apartmánov za státisíce eur. Investor môže neskôr požiadať o zmenu nebytovej funkcie Luxoru na bytovú, nemusí pritom čakať na dokončenie rekonštrukcie.
Právne riziká pre kupujúcich
Podľa advokáta Jána Grmana z firmy L/R/P advokáti môže developer predať priestor, ktorý vyzerá ako byt, ale tým novému majiteľovi automaticky nedáva právo v ňom bývať. Grman zdôraznil, že sa vyjadruje v teoretickej rovine a právny výklad platí všeobecne, nie konkrétne na projekt Luxor Residence. Ak je priestor úradne schválený iba ako kancelária, kupujúci ho nemôže automaticky legálne využívať na bývanie len preto, že má kuchyňu, kúpeľňu a posteľ.
Ak by chcel developer splniť podmienky na bytovú funkciu, musí získať príslušné rozhodnutie stavebného úradu. Investor nemá automaticky nárok na schválenie zmeny z administratívy na bývanie po dokončení rekonštrukcie. Ako upozornil Grman, ak požadovaná zmena účelu odporuje záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie, stavebný orgán ju nemôže povoliť.
Označenie apartmán samo o sebe nehovorí nič o tom, či si kupujúci kupuje byt určený na trvalé bývanie. Zákon samostatnú kategóriu nepozná a rozlišuje iba byty a nebytové priestory podľa ich kolaudácie. Prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár vysvetľoval, že apartmány sa často stavajú kvôli územnému plánu, ktorý v niektorých lokalitách neumožňuje nachádzať sa iba bytom.
Financovanie a trvalý pobyt
Pri kúpe nehnuteľnosti označenej ako apartmán či štúdio nestačí vychádzať z vizualizácií a marketingových materiálov. Kupujúci naň nemusí dostať úver, alebo hrozí, že priestor nebude možné obývať, kým sa jeho účel oficiálne nezmení. Pre banky nejde o rovnaký typ nehnuteľnosti, akou je byt. Niektoré ho dokážu financovať, iné môžu hypotéku odmietnuť alebo ponúknuť menej výhodné podmienky.
Ak je priestor povolený iba ako kancelária, kupujúci si tam nemôže automaticky prihlásiť trvalý pobyt. Problém môže byť aj s poistením bývania, ktoré je oficiálne krátkodobé. Stavebný úrad zároveň uviedol, že nemá kompetenciu ovplyvňovať spôsob, akým developer priestory predáva.
Redakcia oslovila aj investora Amigal Group, no do publikovania článku nezareagoval.
